Prețurile locuințelor din România cresc ”prea puțin”

Știrea asta nu explică nimic. Hai să explic eu organizat.

  1. În România se construiește destul. Mai mult decât destul.
  2. În România se construiește ieftin. Nu, nu e vorba de calitatea construcției în sine – românii sunt pricepuți la construcții, chiar și cu blocurile cu strâmbe sau care se mai scufundă câte un pic sau cu apartamente mici, luați seama la cuvintele ăstea. Am văzut construcții noi în UK. Probabil că în Germania se construiește vizibil mai bine, dar în rest, mnu prea știu. Dar ieftin înseamnă că fără infrastructură, sau pe infrastructură modestă sau insuficientă, sau înghesuit ( chiar și pentru cât e acceptabil la blocuri). Adică urbanismul suge rău în România, asta-i treaba și astea, ca să le faci ca lumea, costă mai mult decât locuința în sine.
  3. Deși avem în România credite de tip ”prima casă” care ajută cumpărătorii și mai ales băncile să dea credite, un aspect important e dat de dobânzile mari la credite, care plafonează suma maximă împrumutată. De exemplu, în România dobânzile la credite imobiliare sunt, în cazul bun, pe la 5% și d-abia acum au introdus credite cu perioadă fixă un număr mare de ani.

În UK un credit bun are dobândă sub 2% la moneda lor, în Germania sub 1.5%. În UK la 5% dobândă pot lua ceea ce se numește bridging loan, adică un fel de credit de la IFN, fără vreo altă garanție sau condiții de venituri, care se iau de obicei pe perioadă scurtă, până faci remortgage, sau ceva.

Ce înseamnă asta? Salariul mediu, în România e sub 1000 EUR net. Două salarii 2000E/ lună. Cât poți să dai la rată? Maxim 900 EUR/ lună? Nu mai calculez în lei.
Dacă iei un credit pe 25 de ani cu dobândă 1.5% fix pe 5 ani, să zicem , ca să nu ai fluctuații neașteptate, ai următoarele scenarii.

La 200,000E ai 250 E/ lună dobândă ( inițial ) și 666 returnare din principal => 916 EUR. Rezultă că dacă ai avea dobânzi de 1.5% în România ai putea avea valoarea medie a locuinței de familie pe la 220-230k EUR. Da, oamenii sunt atât de proști iau câți bani le dă banca. Și o dată ce proștii fac asta, tu nu ai de ales.

Dacă dobânda e 5% ca în România la 200,000 EUR imprumutați ai dobândă 833/ lună, adunat cu 666 sare din posibilitățile tale. Prin urmare prostul mediu pur și simplu nu poate împrumuta, în România, 200,000 EUR. Nu are cum.

Cât poate împrumuta prostul mediu? 120,000 EUR ( 500/ lună dobândă + 400/ lună returnare din principal). Asta dacă salariul mediu ar fi 1000E/ lună net, dar am zis că e mai puțin. Ia vedeți, cam pe unde se situează apartamentul de 3 camere mediu?

Restul sunt povești – că piața, că pula mea. Nu e coaie nicio piață. ”Nimeni” nu are bani să cumpere o casă cu banii jos. Majoritatea iau rate și toata treaba e câți bani pot lua de la bancă să le mai rămâie să și trăiască și cu ce costuri.

Dobânzi mari, prețuri la case mai mici, asta e tot. Vă recomand ( doar la faza asta) să-i sugeți pula lui Isărescu, pentru politica monetară proastă, de-a lungul timpului și dezavantajarea cumpărătorilor, dimpreună cu a șpăgarilor de la departamentele de urbanism de prin orașe care au permis construcția deșănțată peste tot ca să puteți avea acum case ieftine. Cu excepția cazului în care ați investit în imobiliare și nu prea vă ies calculele. În acest caz n-aveți decât să-i înjurați pe ăștia ca să dea băncile credite ieftine și să se construiască mai puțin pentru ca să se imprumute fraierii până peste coaie, pentru case de căcat. Treaba asta e amuzantă.

Pe de o parte, statul și băncile vă fut ( ne fut, că am plătit și eu credit la casă), că e dobânda mare. Costul brut al unui credit de 120,000 EUR cu dobândă 5% în 25% de ani e de 75,000 EUR. La dobândă de 1,5% ar fi 25,000 EUR.

Tot pe partea aia, dacă plătești la timp casele se apreciază mai puțin decât plătești tu dobândă, că nu are lumea bani să decarteze fără număr ( e normal, salariile nu cresc cu 5% anual) prin urmare ai un cost, nu un câștig ( -24,650 EUR)

Pe de altă parte, dacă băncile v-ar da credite cu dobândă ieftină n-ați lua voi case la 120,000 EUR, nu. Sau poate ar lua primii, dar ar crește prețurile așa cum am arătat, până la limita suportabilului. Ideea e că atunci când dobânzile sunt mai mici decât creșterile salariale, ele susțin creșteri de prețuri mai mari. Că cu 5% creștere la salariu tu plătești 3 x dobândă de 1.5% ( nu e așa simplu, dar în principiu).

Deci daca s-ar întâmpla aia și ați lua credite de 200,000 pentru casele voastre, calculele ar arăta așa.

Nu vă uitați la partea cu negru pe dobândă de 5% , că nu v-ați permite. Dacă ați luat deja credite așa mari, nu contează, voi sunteți la lux, la chiaburi. Eu n-aș lua, că e vrăjeală. Dar să trecem peste. Ideea e că dacă ați avea dobânzi mici, ați plăti foarte mult pe case. Dar ați câștiga mult pe ele. ACUMA care cumpărați la început, nu se știe mai încolo, copiii voștri. Deci dacă auziți că scad dobânzile la ceva gen 1-2% – PE ELE, NU MAI STAȚI, că e belită treaba, oricum vor sări alții și primul venit, primul servit, ultimul e țăpuit se știee!

Dacă vreți case la prețuri cinstite terbuie să fie accesul la bani prohibitiv, adică ei intră la profitul băncilor, pentru ăia care se încumetă să plătească în timpul alocat, e avantajat cumpărătorul cu cash ( cât de cât), în schimb nu faceți mare afacere cu cumpăratul casei.

Repet, eu nu zic să nu vă cumpărați o case, chiriașul e mereu cel mai fraier – vorbesc de investiții și prețurile locuințelor.

Dacă nu vreți să investiți în case, vreți doar o locuință pe care să nu plătiți prea mult și libertate financiară, cum e acum e cel mai bine, credeți-mă pe cuvânt.

10 Replies to “Prețurile locuințelor din România cresc ”prea puțin””

  1. Vrajeala aia cu prima casa e cel mai mare cacat de pe piata din punctul meu de vedere. Ar trebui oprit imediat. Daca aia baga pana la un anumit plafon, si dezvoltatorii se orienteaza si fac o cotineatza fix pe plafonul targetului. Cand mi-am luat eu aveam peste 60% din pret cash si n-am putut sa trag prea mult de pret ca zicea ala ca ce plm nu-l iei tu, il ia altul. Mie banca mi-a aprobat imediat si se oferea sa-mi mai si dea in plus, ca poate vreau ceva mai mare muistii dracu sa ma ingroape in datorii. Daca nu exista programul ala cu prima casa puteam sa trag mai bine de pret, dar asa… orice fraier care se baga cu banca pe 30 ani putea sa ia carutza de bani cu doar 5% sau 10% avans parca.

    Si am avut si eu cica dobanda fixa 5% in primii 5 ani, doar ca la 20 mii luati, am calculat ca trebuia sa dau inapoi cam 30 mii. Asa ca am strans cureaua si am achitat creditul in avans sa scap. Si acum ma mai uitam sa mai iau un cotetz ceva dar la cum merge treaba vad ca return of investment cam sare de 30 ani, plus sunt preturi astronomice pentru ce se ofera, asa ca ma mai gandesc… poate apare altceva. Poate apare vreun razboi cu Rusia si sa vezi ce o sa afecteze ala pretul la case :))

    Dar sa stii ca nu toti pleaca in viata cu pula-n cur. Pleci de la o premisa gresita. Aveam colegi prin facultate care ATUNCI aveau 3-4 apartamente ale lor, sau vreo afacere ceva de la babaci (un service auto, o firma de constructii, o policlinica, un cabinet stomatologic, d-astea care le ramaneau lor pe mana). Mai sunt si d-aia care n-au nevoie de credite, care cumpara doar ca nu au ce face cu banii.

  2. Vrajeala aia cu prima casa e cel mai mare cacat de pe piata din punctul meu de vedere. Ar trebui oprit imediat.

    Nu stiu. Eu nu sunt neaparat de o parte. Eu zic sa-i intrebam si pe beneficiari. Cand am cumparat casa mie mi-a convenit prima casa. Am cumparat peste plafon, dar nu mult . Avans 7% ca un boier, dobanda mai mica decat dobanzile altor programe, fara presiunea posibilitatii cesiunii creditului in caz de probleme cu plata intr-o perioada marcata de criza. Mdeh.

    Daca aia baga pana la un anumit plafon, si dezvoltatorii se orienteaza si fac o cotineatza fix pe plafonul targetului.

    Problema e la cumparator. Ala cu prima casa. Ca vrea musai casa si da oricat ( i se permite), ca s-o aiba.

    Cand mi-am luat eu aveam peste 60% din pret cash si n-am putut sa trag prea mult de pret ca zicea ala ca ce plm nu-l iei tu, il ia altul.

    Corect. Si cine esti tu sa vrei sa scazi pretul unui apartament? Ca ce chestie? Sistemul a fost sa sustina piata imobiliara, ca erau niste multi oameni cu credite, incepusera sa nu mai plateasca, normal dealtfel, cand vedeau ca se duce dracu’ valoarea cotetelor pe care le cumparasera.

    Daca nu exista programul ala cu prima casa puteam sa trag mai bine de pret, dar asa… orice fraier care se baga cu banca pe 30 ani putea sa ia carutza de bani cu doar 5% sau 10% avans parca.

    Da. Asta A SI FOST scopul programului.
    1) Sa nu poti sa iti bati joc de vanzator pe motiv de lipsa de cash pe piata. Ia mai oprea la cash is king.
    2) Sa aiba acces si aia mai tineri si mai saraci la o locuinta. Cu 5% avans ( atata era cand am cumparat eu). De ce nu ? Casele alea ai tu monopol pe ele? Uite ca se baga si statul + bancile la malagamba. Nu-ti convine, nu cumperi.

    Si am avut si eu cica dobanda fixa 5% in primii 5 ani, doar ca la 20 mii luati, am calculat ca trebuia sa dau inapoi cam 30 mii.

    Pai, e fix ce-am zis in articol. Nu poti sa vrei si case ieftine ( adica lipsa de bani pe piata) si credite ieftine ( adica abundenta de bani pe piata) in acelasi timp. Te hotarasti si tu. Vrei credite mai ieftine ( nu uita ca anterior erau dobanzi de 7-9% la Euro, cu euribor, cu pula mea. Daca vrei case ieftine nici n-o sa faci mare profit pe imo – cat timp se construieste ca la nebuni, ca nu ai de unde si de ce.

    Si acum ma mai uitam sa mai iau un cotetz ceva dar la cum merge treaba vad ca return of investment cam sare de 30 ani, plus sunt preturi astronomice pentru ce se ofera, asa ca ma mai gandesc… poate apare altceva.

    Doar daca esti un sceptic si nu crezi in progress, cresterea pretului, economia din jurul real estate. Adica ca peste 30 de ani vor fi preturile cu cresteri minore si similare. Nu vezi unde e problema?

    asa ca ma mai gandesc… poate apare altceva. Poate apare vreun razboi cu Rusia si sa vezi ce o sa afecteze ala pretul la case :))

    De ce nu o bomba nucleara. Le iei gratis pe alea care mai raman pe urma. Cred. Progresul si prosperitatea se intampla unde oamenii vor astea nu cobesc si isi incruciseaza degetele in speranta ca se va intampla ceva rau care sa-i pagubeasca pe aia de la care cumpara ei. Te-ai gandit vreodata, daca scad preturile in hal fara de hal in Bucuresti , de ce ar fi asta si daca mai vrei sa locuiesti acolo? Ca daca mai vrei, e mai simplu sa mergi de pe-acum in alt oras de sarakani din Romania, unde nu-s joburi, unde lumea n-are bani si nu-ti da nici pula imprumut sa iti iei casa, dar si daca ti-ar da te pisi pe banii lor, ca nu-ti trebuie.
    Uite, muta-te in Rosiori de Vede, la 30,000 iti cumperi un 4 camere.
    Te-ai gandit cum arata orasul ala in care casele sunt pomana si de ce nu da nimeni mai mult pe ele?
    De ce pula mea crezi ca sunt eu la dracu’ in praznic cu copiii la scoala? Ca nu erau locuintele in Bucuresti de-ajuns de ieftine?
    La nivelul la care am crescut eu prin 2018 mi-am dat seama ca-s cam “prea ieftine” 🙁 .
    Nu intelege ca imi place sa dau multi bani pe casa. Doamne fereste. Ieftin, sa fie ieftin, sa nu vrea nimeni sa locuiasca acolo. Din pacate, ca sa se intample asta trebuie sa fie si motive.

    Dar sa stii ca nu toti pleaca in viata cu pula-n cur. Pleci de la o premisa gresita.

    Nu toti, dar nu cred ca plec de la o premiza gresita.

    Aveam colegi prin facultate care ATUNCI aveau 3-4 apartamente ale lor, sau vreo afacere ceva de la babaci (un service auto, o firma de constructii, o policlinica, un cabinet stomatologic, d-astea care le ramaneau lor pe mana).

    Si eu, dar erau aia majoritatea, sau majoritatea din facultate fie provinciali fie vai pula lor, locuiau cu parintii? Ca nu prea pare Bucurestiul un oras de chiaburi si antreprenori, daca ma intelegi. N-are importanta ca sunt si unii care n-au nevoie de credite, din motive. Spaga lor. Dar ei nu-s relevanti, ca nu e Zurich in Romania.

    Mai sunt si d-aia care n-au nevoie de credite, care cumpara doar ca nu au ce face cu banii.

    Sunt, iar aia ti-o trag si tie la muie si cand sunt casele ieftine, cu cate trei puli o data.
    Ca sa intelegi, tu te bati pe burta ca vrei sa iei apartament cu 40,000 ca tu ai 30,000 cash si ca ce pula mea le da banca credite la toti sarakii cu avans de 5%.
    Imagineaza-ti ca ala se gandeste, ce pula mea le da banca astora credit de vreun fel, futu-i in gura de saraki ( never forget anii 90), din pozitia lor, tu iei pula in muie, ca iti lipsesc 20k si nu neaparat scade pretul apartamentului aluia la 40k, ca poate il cumpara ei la 45,000 si stai tu pe bara, pana se fac apartamente de banii tai.

    Ce predici tu aici e cultura saraciei, recunosc mesajul ca si eu il predic si si mie imi place – din alte motive, nu neaparat as vrea asta intr-un oras gen Bucuresti.
    Dar nu-i neaparat bine.

  3. Eu mi-am expus punctul de vedere considerand ca pretul unui bun fix este supus negocierii. La fel cum orice constructie probabil nu numai in Ro, este supusa unui adaos substantial al dezvoltatorului fata de pretul real. Acolo ma refeream ca e de negociat. In loc sa scoata ala 200-300% profit, poate se multumeste cu 150% doar, zic si eu…

    Pai tu te sacrifici pentru copii banuiesc. Altfel iti luai ca Manowar ceva mai departe de Londra ; Londra unde (nu stiu exact, am dat google search) average cost pe metru patrat e 8000 lire in 2019. Iar in reading 4k. Eu inteleg ca acolo arunca aia cu bani de toti iau 10k++ £ net pe luna, dar veniturile alea au crescut preturile cotetelor fix pentru oportunitatile din zona. Ca daca n-ar fi copiii si mai ales ca te ocupi cu ce te ocupi, adica poti trage de aceiasi bani si remote, ma indoiesc sincer ca ti-ar place Londra si nu vreo statiune turistica ceva la munte sau pe malul marii, depinde de gusturi.

    In Rosiorii de Vede nu se muta nimeni ca nu ai ce vedea acolo. In schimb sunt zone unde incet incet creste potentialul, uite de exemplu pe malul lacului Bicaz am vazut multe constructii noi anul trecut. Au supermarket relativ aproape in Bicaz, au curent, gaze, fibra optica… cam tot ce trebuie, plus un view din curtea casei de nu mai trebuie sa te duci in vacanta, doar iesi in curte si admiri peisajul. Si preturile sunt tot cam asa, ca la Rosiori. La fel am vazut zone in Apuseni care se dezvolta foarte repede, zona Boga de exemplu. Sau chiar si in Valcea… bucata aia Brezoi-Malaia are potential DUPA ce le baga gaze.

  4. Sunteți ciudați ăștia cu „prețul real” – nu există așa ceva. Ce e aia, costul unui apartament? ăla nu-i preț real, e un cost, iar un dezvoltator are multe cheltuieli, că o investiție nu se face într-o bulă. Poate ia de aici să finanțeze și altceva, prețul de vânzare ține cont de tot felul de lucruri, inclusiv de puterea de cumpărare. Faptul că ai calculat tu un preț nu-l face real sau universal valabil. Ca să nu mai zic că a sta cu ceva nevândut (cum se mai întâmplă la case) costă bani.

    Profitul e undeva la 30-40-50% și se mai negociază, dar rar pentru un singur apartament sau o casă – sunt care cumpără mai multe apartamente sau întreaga clădire, acolo se mai scade semnificativ din preț.

    Apropo, dacă scoți tu 200-300% profit îți dau eu bani să faci case (probabil și Cătălin dacă îi ies 75k euro la o casă). Dacă te uiți să cumperi, te interesezi ce o să le bage înainte (e public) – când au ăia deja utilitățile a crescut semnificativ prețul.

  5. Eu mi-am expus punctul de vedere considerand ca pretul unui bun fix este supus negocierii.

    Pai chiar e, dar negocierea nu inseamna ca iei apartamentul la ce pret vrei tu, sau ca participi doar tu. Tocmai asta e ideea. Negociere se poate si in sus.

    Acolo ma refeream ca e de negociat. In loc sa scoata ala 200-300% profit, poate se multumeste cu 150% doar, zic si eu…

    Din ce stiu eu profitul la dezvoltator nu sare de 100% , dar daca vorbim de asta, nu-i chiar treaba ta cat scoate ala profit. Ai optiuni:
    1. Oferi mai putin vezi cum merge
    2. Te apuci si construiesti singur, eventual te asociezi cu altii sa va faceti bloc, ca e rost de redus costurile la 20-30% din suma pe care o platesti tu, nu-i asa?
    3. Platesti.

    Pai tu te sacrifici pentru copii banuiesc.

    E un fel de a spune. “Sacrificiul” pe care-l fac eu in zilele noastre e oarecum simbolic. Sacrific niste timp si niste lucruri pe care le-as vrea, dat nu-i legat de loc ca-s aici sau in alta parte din UK. Diferenta de bani pentru mine e oricum o investitie , cumva imi scot eu banii aia .

    Altfel iti luai ca Manowar ceva mai departe de Londra ;

    N-are sens. Vreau sa locuiesc aici, nu in alte parti. Ar fi un pic sacrificiu sa ma mut in alta parte pentru diferenta de pret de case, dar diferenta aia pentru mine, acum, nu mai inseamna mare lucru. Acum doi ani insemna.

    Londra unde (nu stiu exact, am dat google search) average cost pe metru patrat e 8000 lire in 2019. Iar in reading 4k. Eu inteleg ca acolo arunca aia cu bani de toti iau 10k++ £ net pe luna,

    Nu chiar. In Reading mai degraba cu 3500+. Dar mai usor cu joburile si contractele in UK in perioada asta. Eu nu lucrez in UK sau pentru UK. Cea mai mare oferta, de contract nici job, a fost mai mica decat deja am .

    Ca daca n-ar fi copiii si mai ales ca te ocupi cu ce te ocupi, adica poti trage de aceiasi bani si remote

    Eu REMOTE lucrez, munca mea e in Suedia si Croatia. Din 2017 n-am muncit o zi in UK.

    ma indoiesc sincer ca ti-ar place Londra si nu vreo statiune turistica ceva la munte sau pe malul marii, depinde de gusturi.

    Nu-mi place si nu as locui acolo chiar daca ar trebui sa lucrez in Londra. Nici la vreo statiune turistica in UK, ca nu-s aici in vacanta, daca era sa locuiesc in statiuni de dragul huzurului n-aveam ce cauta in tara asta, ca nu-s handicapat.

    Si preturile sunt tot cam asa, ca la Rosiori.

    Pai si, cumpara acolo.

    Sau chiar si in Valcea… bucata aia Brezoi-Malaia are potential

    Acolo esti inghesuit in munti si imobilizat. De vacanta e OK. Sa locuiesti, doar daca muncesti acolo si nu trebuie/ nu mai vrei sa iesi in lume. Faci minim 2 ore pana la Valcea, iar Valcea e nimic pe lume. Pana la un aeroport minim 4 ore. Futere.

  6. :)) O prietena spunea fix asta: nu scad preturile cu nimic – brexit nu, pandemie nu, a asteptat ce a asteptat un razboi mondial, dar ce sa faci…acum isi cauta apartament in londra.

  7. Scuze pentru bucata cu banuitul, nu informatiile alea privesc ideea principala a postului tau.

    Ceea ce incerc sa vad e cam cat e profitul real al dezvoltatorului ( ca Dam zice ca profitul e undeva la 30-40-50% iar Catalin ca nu sare de 100%)
    Si ca sa nu vorbim din auzite, iau fix situatia mea cu cartea mea tehnica a blocului meu de mai jos:
    https://i.postimg.cc/rmmg9SkW/1111.jpg

    Teren 3400 mp. Valoare actuala 150-200 euro/mp AZI in zona, probabil atunci a fost ~300k dar cu rotunjire si spagi sa zicem ~ 3400 x 150 = 500.000 euro
    Valoare lucrari – 11834659 RON. Toate lucrarile incluse!!! Inclusiv finisajele, centralele termice, grupuri sanitare, geamuri, usi, canalizare, gaze, gresie, pana si parapetii de pe scara si liftul sunt mentionate si bagate in pretul total.
    Atunci cand au facut astia la mine, euro era ~4.4 – 4.5 => deci aprox 2.600.000 euro pentru 4 corpuri/scari inclusiv subsol

    Cost teren + constructie= 3.100.000 euro

    Si acum sa calculez cam cat au scos:
    Suprafata totala construita 1673 mp la sol => ~400 mp / etaj
    Fiecare corp/scara are parcare subterana, parter + 4 etaje
    P+1+2+3+4 = 400 * 5 = 2000mp per corp/scara * 4 => 8000mp pentru toata cladirea
    Average price 1000 euro/mp desi la unii a fost mai mult, dar hai sa rotunjesc in – => 8000 * 1000 = 8.000.000 euro

    La care se adauga 113 locuri parcare, initial 10k(dar sa zicem ca au lasat la 5) si boxe depozitare, initial 4k(sa zicem ca au lasat la 3).
    113 * 5000 euro + 50 * 3000 euro = 565 + 150 = ~ 700.000 euro

    Total vandut ~ 8.700.000 euro

    Total in : 3.1 mils euro
    Total out: 8.7 mils euro

    Mie mi se pare ca trece bine de 30% profit, ba chiar si de 100% …

  8. Nu ai doar costul de constructie. Mai ai costuri cu autorizatiile ( sunt incluse in raportul tau?), mai ai costuri cu vanzarea ( reclame , agenti), mai ai costuri de finantare. Mai ai spagi. Cu siguranta treci de 30% profit. De 100%, nu stiu, daca zici tu ca astea-s preturile cu care s-a vandut, o fi. La alte calcule eu am vazut un pic diferit, profitul era in zona 60-100% in functie de zona si de segmentul de piata. La low cost profitul e mai mic.

    Altfel, cat e profitul nu te-ajuta la nimic, daca nu cumva vrei sa-ti faci tu bloc, casa. Daca exista cerere pe sectorul de locuinte noi si oferta nu de-ajuns, creste pretul, asta e. Daca profitul e mare e si interesul de dezvoltare mare. Faptul ca nu vrei tu sa platesti o suma pe o casa nu inseamna nimic pentru nimeni, decat pentru tine. Nu vrei nu cumperi. Altul vrea, cumpara. Daca statul ofera ajutor ajutorul e folosit. Am avut optica asta cum ca ajutorul de stat prin prima casa mi-a facut rau. De fapt, nu prea. Poate puteam cumpara mai ieftin un apartament ( de fapt sigur) fara el, dar tot mai ieftin l-as fi si vandut. Mai important, n-as fi avut acces la el, asa ca ar fi cumparat altii mai ieftin, nu eu. Eu as fi mai stat in chirie , 2-3 ani. E mai important ca am avut access, decat pretul.

  9. Calculul corect ar trebui adauga toate costurile de mai sus. La ROI eu zic ca trebuie calculat diferit. Investitorul nu vine cu toti banii de o data, sa zicem ca baga 200k si restul ii ia de la banca, Apoi continua constructia cu banii clientilor. Practic el ce cheltuieste sunt 200k + dobanzi la banca sa zicem 1 an sau 2 pana reuseste sa vanda constructia. Daca imparti 8M Eur incasari la banii pusi din buzunarul lui iese un ROI frumusel

  10. @Manole: nu mulți cumpără cu banii jos apartamentele înainte de construire, ci doar se face o promisiune de cumpărare la notar cu un avans mic – 1-2k euro. Pentru cei ce plătesc cu banii jos se face o reducere sub 10%. Cam mare diferența dintre 200k și 3 mil., plus că nu construiești și vinzi un bloc în 2 ani.

    @0040: apartamentele se vând, suprafețe estimate. euro/mp calculezi funcție de apartamente, de exemplu dacă au în medie 70 mp prețul este de circa 70000 euro (pentru 1000 euro/mp). La astea poți adăuga boxe, locuri de parcare etc., dar suprafața utilă care se vinde e mult mai mică decât amprenta la sol.

    Profitul variază, dacă îți cumpără cineva 10 apartamente cu banii jos sunt bani care vin repede, de asta se mai negociază. Calculul tău e pe un caz particular, iar un dezvoltator nu face un singur bloc. Poate la ăsta a făcut 60% profit în timp ce la altul 20%, din tot felul de motive – o fi fost vreo criză, vreo pandemie, vreo problemă cu terenul, cu autorizațiile, cu finanțarea, procese, reclamații etc.

    Ar mai fi de adăugat proiectarea, studiile de teren etc., dar probabil că nu depăseșc 10% din aloarea de investiție.

Leave a Reply

Your email address will not be published. Required fields are marked *

This site uses Akismet to reduce spam. Learn how your comment data is processed.