Prețurile locuințelor din România cresc ”prea puțin”

Știrea asta nu explică nimic. Hai să explic eu organizat.

1. În România se construiește destul. Mai mult decât destul.
2. În România se construiește ieftin. Nu, nu e vorba de calitatea construcției în sine – românii sunt pricepuți la construcții, chiar și cu blocurile cu strâmbe sau care se mai scufundă câte un pic sau cu apartamente mici, luați seama la cuvintele ăstea. Am văzut construcții noi în UK. Probabil că în Germania se construiește vizibil mai bine, dar în rest, mnu prea știu. Dar ieftin înseamnă că fără infrastructură, sau pe infrastructură modestă sau insuficientă, sau înghesuit ( chiar și pentru cât e acceptabil la blocuri). Adică urbanismul suge rău în România, asta-i treaba și astea, ca să le faci ca lumea, costă mai mult decât locuința în sine.
3. Deși avem în România credite de tip ”prima casă” care ajută cumpărătorii și mai ales băncile să dea credite, un aspect important e dat de dobânzile mari la credite, care plafonează suma maximă împrumutată. De exemplu, în România dobânzile la credite imobiliare sunt, în cazul bun, pe la 5% și d-abia acum au introdus credite cu perioadă fixă un număr mare de ani.

În UK un credit bun are dobândă sub 2% la moneda lor, în Germania sub 1.5%. În UK la 5% dobândă pot lua ceea ce se numește bridging loan, adică un fel de credit de la IFN, fără vreo altă garanție sau condiții de venituri, care se iau de obicei pe perioadă scurtă, până faci remortgage, sau ceva.

Ce înseamnă asta? Salariul mediu, în România e sub 1000 EUR net. Două salarii 2000E/ lună. Cât poți să dai la rată? Maxim 900 EUR/ lună? Nu mai calculez în lei.
Dacă iei un credit pe 25 de ani cu dobândă 1.5% fix pe 5 ani, să zicem , ca să nu ai fluctuații neașteptate, ai următoarele scenarii.

La 200,000E ai 250 E/ lună dobândă ( inițial ) și 666 returnare din principal => 916 EUR. Rezultă că dacă ai avea dobânzi de 1.5% în România ai putea avea valoarea medie a locuinței de familie pe la 220-230k EUR. Da, oamenii sunt atât de proști iau câți bani le dă banca. Și o dată ce proștii fac asta, tu nu ai de ales.

Dacă dobânda e 5% ca în România la 200,000 EUR imprumutați ai dobândă 833/ lună, adunat cu 666 sare din posibilitățile tale. Prin urmare prostul mediu pur și simplu nu poate împrumuta, în România, 200,000 EUR. Nu are cum.

Cât poate împrumuta prostul mediu? 120,000 EUR ( 500/ lună dobândă + 400/ lună returnare din principal). Asta dacă salariul mediu ar fi 1000E/ lună net, dar am zis că e mai puțin. Ia vedeți, cam pe unde se situează apartamentul de 3 camere mediu?

Restul sunt povești – că piața, că pula mea. Nu e coaie nicio piață. ”Nimeni” nu are bani să cumpere o casă cu banii jos. Majoritatea iau rate și toata treaba e câți bani pot lua de la bancă să le mai rămâie să și trăiască și cu ce costuri.

Dobânzi mari, prețuri la case mai mici, asta e tot. Vă recomand ( doar la faza asta) să-i sugeți pula lui Isărescu, pentru politica monetară proastă, de-a lungul timpului și dezavantajarea cumpărătorilor, dimpreună cu a șpăgarilor de la departamentele de urbanism de prin orașe care au permis construcția deșănțată peste tot ca să puteți avea acum case ieftine. Cu excepția cazului în care ați investit în imobiliare și nu prea vă ies calculele. În acest caz n-aveți decât să-i înjurați pe ăștia ca să dea băncile credite ieftine și să se construiască mai puțin pentru ca să se imprumute fraierii până peste coaie, pentru case de căcat. Treaba asta e amuzantă.

Pe de o parte, statul și băncile vă fut ( ne fut, că am plătit și eu credit la casă), că e dobânda mare. Costul brut al unui credit de 120,000 EUR cu dobândă 5% în 25% de ani e de 75,000 EUR. La dobândă de 1,5% ar fi 25,000 EUR.

Tot pe partea aia, dacă plătești la timp casele se apreciază mai puțin decât plătești tu dobândă, că nu are lumea bani să decarteze fără număr ( e normal, salariile nu cresc cu 5% anual) prin urmare ai un cost, nu un câștig ( -24,650 EUR)

Pe de altă parte, dacă băncile v-ar da credite cu dobândă ieftină n-ați lua voi case la 120,000 EUR, nu. Sau poate ar lua primii, dar ar crește prețurile așa cum am arătat, până la limita suportabilului. Ideea e că atunci când dobânzile sunt mai mici decât creșterile salariale, ele susțin creșteri de prețuri mai mari. Că cu 5% creștere la salariu tu plătești 3 x dobândă de 1.5% ( nu e așa simplu, dar în principiu).

Deci daca s-ar întâmpla aia și ați lua credite de 200,000 pentru casele voastre, calculele ar arăta așa.

Nu vă uitați la partea cu negru pe dobândă de 5% , că nu v-ați permite. Dacă ați luat deja credite așa mari, nu contează, voi sunteți la lux, la chiaburi. Eu n-aș lua, că e vrăjeală. Dar să trecem peste. Ideea e că dacă ați avea dobânzi mici, ați plăti foarte mult pe case. Dar ați câștiga mult pe ele. ACUMA care cumpărați la început, nu se știe mai încolo, copiii voștri. Deci dacă auziți că scad dobânzile la ceva gen 1-2% – PE ELE, NU MAI STAȚI, că e belită treaba, oricum vor sări alții și primul venit, primul servit, ultimul e țăpuit se știee!

Dacă vreți case la prețuri cinstite terbuie să fie accesul la bani prohibitiv, adică ei intră la profitul băncilor, pentru ăia care se încumetă să plătească în timpul alocat, e avantajat cumpărătorul cu cash ( cât de cât), în schimb nu faceți mare afacere cu cumpăratul casei.

Repet, eu nu zic să nu vă cumpărați o case, chiriașul e mereu cel mai fraier – vorbesc de investiții și prețurile locuințelor.

Dacă nu vreți să investiți în case, vreți doar o locuință pe care să nu plătiți prea mult și libertate financiară, cum e acum e cel mai bine, credeți-mă pe cuvânt.