Ce e de învățat din schema Nordis

Sau minimanualul cumpărătorului de imobile de la dezvoltatori imobiliari, ediția pentru proști, că deștepții și șmecherii n-au nevoie de sfaturile mele, știu ei mai bine sau plătesc un avocat.

Reportajul de la Recorder e bun, e țintit politic, pare servită, cu siguranță vor să exploateze campania electorală – dar e bun!

Ei prezintă schema obișnuită a PSD-ului și motivul pentru care oamenii ăștia ( și niciun partid, în general, dar ei au tot fost) nu trebuie lăsați la butoane prea mult timp, că puterea – nu că corupe, dar e deja coruptă, în cazul lor.

Totuși nu pentru asta mă obosesc, ci că e ceva de învățat din reportajul ăsta, lucruri pe care credeam că cvasitotalitatea oamenilor care au 50,000-100,000 de euro în cont le știu. E evident că nu.

Eu am văzut scheme din astea și prin anii 2000-2010, dar presupun că au murit oamenii care trăiau atunci în România.

Vezi în reportaj că ăia au achitat inclusiv 100% ( și 90% e tot aia) din valoare pe ”antecontract”, anume promisiune de vânzare și mi se dau ochii peste cap, dar am zis s-o iau structurat.

Articolul 1. Orice om trebuie să știe că ”o promisiune de vânzare” nu este un contract de vânzare. Sub nicio formă nu ai un titlu de proprietate care derivă din actul ăla notarial. Sigur, compania respectivă poate avea o datorie către tine , grevată de sarcini și supusă unor clauza , dar de la asta pleci.

De aia și justifică în dreptul la replică ( știu, în gazeta sporturilor, lol) că nu au vândut imobilele de două ori, că e imposibil. Tehnic, pot avea dreptate. Pentru că un contract de promisiune de vânzare NU ESTE echivalent cu o vânzare.

Sigur, poate fi înșelăciune asociată vânzării, dar avocații o dau mereu în tehnicități și e imperativ să știi asta.

Articolul 2. Nu poți plăti pe o promisiune de vânzare prețul întreg al unei vânzări.

(1) Chiar dacă te combină la faptul că dacă cumperi proiect cumperi mai ieftin – nu plătești prețul întreg sau aproape. Nu poți finanța 100% nici dacă ești partener în acte cu ei. Partener zic cu acțiuni la firma aia. Gândește-te că NICI ei nu finanțează construcția în întregime, deși încasează profit și nu-s parteneri cu tine.

(2) Nu se pune problema să plătești nici măcar un preț apropiat sumei întregi, că NIMENI nu plătește așa, nici măcar banca. Se plătește în avans un acont mai degrabă simbolic, iar alte sume ca avans, dacă trebuie, pe măsura finalizării etapelor din proiect, ÎN CONDIȚIILE ÎN CARE SUNT FINALIZATE satisfăcător pentru tine, ca beneficiar. Cu expertiză, nu așa. Iar clauzele astea trebuie menționate în contractul ăla de promisiune de vânzare și trebuie să ai posibilitatea de a cere despăgubiri încă din faza aia, dacă nu – că în faza aia mai sunt șanse, mai are firma bani în cont . Nu după ce intră în insolvență. După aia iei pula pe băț.

Articolul 3. Orice promisiune de vânzare de imobil se face cu grefă în cartea funciară.

(1) La cele în stadiu de proiect nu există întabularea imobilului și nu se poate face grefă – este unul din motivele pentru care eu nu cumpăr așa, dar alții au apetit mai mare pentru risc și cumpără. ÎN ACEST caz, trebuie să ai o grefă pe terenul construcției, fie cota indiviză, fie tot. Pot să fie grefe în favoarea mai multor beneficiari, nu se exclud . Ideal ar fi să blocheze toți beneficiarii terenul de sub construcție. Acela nu se mai poate transfera prin CVC, către terți.

Articolul 4. Cumpărătorul alege notarul. Chiar dacă nu ai un notar în care ai încredere, orice notar diferit de cel pe care îl preferă vânzătorul este mai în avantajul tău. Dacă ți se impune un anumit notar – te retragi.

Articolul 5. Clauzele contractuale. Sunt inacceptabile orice clauze de confidențialitate și antidefăimare. Pur și simplu nu-și au locul. Asta e din start o poziție de forță golănească, care dublează poziția de forță pe care se află oricum o companie ( cu cât mai mare, cu atât mai forță). Cu siguranță nu clauze unilaterale, care-i îndreptățesc să emită orice facturi de penalități sau rezilierea unilaterală contractului . Contractul nu se referă la asta, se referă la faptul că ei îți promit livrarea unui imobil – și dacă nu o fac , TREBUIE să îți rezervi dreptul la defăimare, la publicarea tuturor informațiilor – io aș pune asta în scris – și să îi tragi în căcatul în care te bagă ei.

Articolul 6. Garanții. Niciun contract comercial nu reprezintă o garanție în sine.

Orice vânzător care pretinde că garantează doar ”cu contractul” merită pumni în gură până chelește și atât. Garanțiile trebuie aduse în contract pentru a pune cât de cât niște forțe de coerciție întru respectarea lui. Garanțiile pot fi materiale, directe, sau garantori – asigurări, terțe părți , credibile, care se adaugă ca co-responsabili, în scris , parte din contract. Dacă nu ai garanții, nu ai nimic altceva decât niște hârtii care-ți dau dreptul să deschizi un litigiu. Aspectul ăsta e foarte important și ar trebui să te facă să te întrebi DACĂ îți permiți asta. Nici garanțiile nu-s garantate, dar valorează orișicât mai mult decât hârtia unui contract.

Nu încerca să pui semnul egal între promisiunea de cumpărare semnată cu un civil , unde plătești 3-5,000 de euro și îi pui grefă în cartea funciară și pe care îl poți executa de tot ce are el pe numele lui, la o adică, cu promisiunea semnată de tine cu o firmă care poate ușor să ajungă să valoreze 0 barat, care poate plăti avocați mai scumpi decât tine ( zic decât valorezi tu, bă, nu decât poți plăti tu) și care nu răspunde cu patrimoniul acționarilor, că e S.R.L.
Ia în calcul că tu garantezi cu tot patrimoniul tău clauzele din contract, firma garantează cu ceea ce poate aduce explicit în contractul ăla.

Când ai trecut de punctul ăsta , deja ai luat țeapă. Mai departe e doar managementul pierderilor.

Aricolul 7. Avocat. Îți permiți unul? Nu e vorba de avocatul care ar trebui să citească contractul că ( sau dacă ) tu ești prea prost să înțelegi ce zic ăia. Pe ăla sigur ți-l permiți, că dacă nu, n-ai ce vorbi de cumpărat imobile, doar că te tragi pe cur să nu-l implici.
Însă, înainte să cumperi, TREBUIE să-ți permiți un avocat care să te ajute cu litigiile din contract – adică să dai în judecată cu succes partenerul contractului – cu cât mai mare partenerul cu atât îți trebuie un avocat mai scump. Nu-ți permiți, dar visezi că faci ”afaceri” cu ei? Șansele sunt mai degrabă să pierzi. Nu contează că-i Nordis sau altul.

Articolul 8. Luarea la cunoștința și declanșarea litigiilor.

(1) Când cumperi imobile de la firme ( chiar și dacă nu vorbești strict de promisiune de cumpărare, ci și de cumpărare efectivă a unor imobile care există) trebuie să cauți dacă există litigii deschise cu ei pe spețe similare, sau pe spețe care ridică suspiciuni de insolvență, neplată, și înșelăciune. Le găsești ( mai greu) pe portal.just.ro , dar gratis, mai ușor cu bani pe listafirme.ro, termene.ro sau alte site-uri similare, care oferă genul ăsta de servicii. Înainte de semnarea oricărui acord trebuie să-i confrunți, ÎN SCRIS, cu privire la orice litigii care-ți ridică o sprânceană. Eu aș întreba deja și un avocat. Dacă nu primești răspunsuri credibile, imaginează-ți că o să fii în situația de reclamant din litigiile ălea.

(2) Când sunt depășiri de termene, sau de clauze contractuale , trebuie să declanșezi litigiu cât de repede posibil. Uită de ”ne înțelegem ca oamenii” și alte vrăjeli care le dau lor timp și ție pula. Ultimatum și acțiune în justiție rapid. Ca să obții informații din interior și ceva ajutor, trebuie să ataci imediat, și în nume propriu , dacă poți, persoanele care au semnat și cu care interacționezi – account manageri, orice responsabili de proiect, pe cât se poate în penal, dacă poți dovedi înșelăciune sau începe să dovedești înșelăciune. Nu trebuie să îți pierzi tu timp inițiind tu plângeri către poliție și procuratură – ăia sunt acolo ca să te fută pe tine, nu să-și facă treaba, ci avocatul de la Articolul 7.
Te arunci direct pe cozile de topor, că ăștia sunt ușor de strâns de coaie, că-s abandonați imediat de mahării lor. Și pui mâna pe tot ce poți .

____

Am avut, de-a lungul timpului, discuții cu mai mulți oameni ( cunoscuți, amici, prieteni) , care m-au invitat la scheme din ăstea. Unii mi-au arătat precontractele, da, ălea confidențiale – eu am văzut din ăstea precum cele de la Nordis, nu mai știu dacă chiar de la ei sau de la alții, fix pe Mamaia, în 2015, 2016 și 2018. Le-am primit la modul ”iaute, boss, ce afacere fac eu aicea, nu vrei și tu?”

Am zis ”pass”, le-am spus oamenilor de ce – parte din cauza condițiilor contractuale, parte pentru că eu nu credeam în faptul că zona aia o să fie prea frecventabilă după ce termină de înghesuit toate blocurile ( nu știu dacă e sau nu, nu prea contează) și parte că am considerat că nu-s suficient de bogat să risc mulți bani pentru câștig MIC, iar răspunsurile au fost de tipul: ”păi, da, băi, stai pe aproape că vine Pulea să îți vândă ție în condițiile tale când cererea e așa de mare”. Și așa a și fost. Nu a venit nici Pulea să-mi vândă apartamente în Mamaia în condițiile mele. Nu știu dacă și-au primit toți imobilele ( de unii știu că le-au primit cu probleme minime – comparativ cu tema ) sau sunt păgubiți. Cam ce descriu acum aici – aceeași narativă, nu fix pe puncte și exhaustiv – le-am zis și lor dacă am avut discuția asta, dacă citiți careva dintre voi și am uitat să menționez ceva atunci, pălmuiți-mă în public, de consolare.

Dacă ar fi după mine, eu aș zice să cumpărați doar lucruri care există, dar voi vreți să faceți afaceri și să dețineți viitorul, prin urmare, o să pun altfel problema: Încercați să intrați doar în afaceri din care vă permiteți să ieșiți OK chiar și pierzând tot ce ați investit, pentru că se întâmplă.

Pentru ceea ce contează, știu, unul din motivele pentru care nu-s milionar acum, sau ”om de afaceri” este că dau sfaturi din astea și le respect pe cât posibil când vine vorba de mine și sume mari. Am luat și eu țepe, e OK, dar pe sume pe care mi le permit. Pentru că genul ăsta de business nu e 100% pierdere. Chiar nu e. Doar că, la cum văd eu lucrurile, e un câștig prea mic pentru suma riscată și categoria de risc.
Altora poate vi se pare acceptabil și ajungeți fie milionari, fie păgubiți în justiție.
Nu vă invidiez, din nicio poziție.