Apostolii apocalipsei imobiliare 2.0

Mi-a zis un pretin de Radu Georgescu, un economist cam ca Guda, dar mai altfel.
Doar că la fel de deconectat de la realitatea practică a lumii în care trăim.

Nu mă duc în istorie, o iau pe ultima, că e de sezon.
Bagă din ăstea de mai jos de ceva vreme. Cred că sunt ani.

De mai bine de 5 ani, de când piața imobiliară din România doar ce își revenea, toată lumea și câinele lor sunt apostolii următorului crash magistral, nu numai nenea ăsta. Zic și eu așa, e mai tânăr decât mine domnul – de aia a și văzut mai puține, bănuiesc. De aia și mai scoateți-vă capetele din cur ar fi o idee bună!

Că o să fie ceva mai rău decât în 2008 – se închină ca la ”A Doua Venire” – și caută justificări în piață și indicatori economici, ignorând realitățile înconjurătoare și ce a determinat crashul din 2008.

Da, prețurile locuințelor din București și probabil și Cluj ( nu urmăresc) au crescut mult, unii ar zice ”îngrozitor” .

Drept care lumea nu mai cumpără, că nu prea mai poate și așteaptă ”să vină criza aia mare”.
Și volumele scăzute de tranzacționare le confirmă biasul că mâine, gata, scad prețurile.

Georgescu latră de 2 ani că vine criza imobiliară, se prăbușește și dracu ne ia. Vă ia, că eu n-am nimic de vândut, de cumpărat aș avea, dacă s-ar prăbuși ceva să mă anunțați și pe mine, că sunt și eu pregătit și lup flămând ca orișicine altul!

Că de ce nu scade?
Păi cum convingi tu pe orișicine să-ți vândă un imobil la jumătate din prețul de azi?
Că toată lumea vrea să vândă la prețurile cele mai mari.

Deci sunt o grămadă de locuințe goale și prețurile au crescut. De ce? De goale ce sunt?
Păi ”pentru că nu cer de mâncare”.
Pentru că nu depind așa de mult de finanțare.
Iar dobânzile nu pot crește ca în anii 2008.
De ce? Pentru că sunt deja mari raportat la UE și România e mai bine integrată în UE și pentru că depind acum mai mult de indicatorii bancari românești, decât de alte monede.
Pentru că cursul Euro e mult mai stabil – asta s-ar putea schimba, dar creditele mai mult în lei.
Ce s-a întâmplat în 2008 a fost că s-a prăbușit un pic și cursul euro și oamenii aveau credite în Euro. Și CHF și dracu mai știe ce, orice li s-a dat cu acte false, cu îndatorare peste poate. Au fost atacați din toate direcțiile.

Mai zice el:

S-a uitat pe pizda mă-sii. Mai exact, visează. În România locuințele s-au făcut cu avans până la 90% de la cumpărători, legea Nordis a intrat pe rol doar acum câteva zile. Probabil sunt și credite, dar nu suficiente cât să prăbușească piața la nivel de 2008. Se vor vinde treptat. Și cash flow negativ probabil că e, că la impozitele ăstea pe profit, toți vrem să declarăm pierderi. Unii lucrăm în IT așa că n-avem de ales, dar pe alții îi ajută un pic natura.

Posibil ca prețurile în 2026 să scadă , doamne ajută, vreau să cumpăr, nu să vând, ca orice om, dar nu mizați prea tare nici pe asta.

Mai zice:

Motivul este logic din punct de vedere economic. Oamenii nu mai au bani sa cumpere locuinte la aceste preturi , cu aceste dobanzi si la aceasta inflatie

De acord, dar asta nu e suficient pentru un crash. Mai zice:

Multi nu vor mai putea sa plateasca ratele la banci. Economia intotdeauna regleaza anomaliile din psihologia oamenilor

Aicea e partea de wishfull thinking, aka – pe ce te bazezi bosule, când faci afirmații din astea?
Cât de mulți, când și ce te face să crezi că vor vinde sau că le vor lua băncile casele. Afirmația asta trebuie demonstrată, anume ce va determina pe ăștia ”mulți” să nu mai poată plăti, cum se va produce asta și câți vor fi ășia mulți?
Desigur că nu știe nimic, dar rage despre economie and shit!
Hai să zic eu. Sunt undeva la 600,000 de ipoteci în România, vasta majoritate, 400k, sunt raportate la IRCC – un indicator mai bun și mai puțin volatil decât ROBOR. Adică dobânzile sunt mai stabile. Mari, dar stabile. Sigur că pot crește. Din ăstea, aproape 200k ipoteci sunt cu prima/ noua casă. Garantate de stat.
Nu o să vedeți casele ăstea luate de bănci, e atât de simplu, din motive complicate – exemplu aici – că nu mă lungesc și mai tare.
Anul trecut, când se vindeau casele bine de tot, au fost adăugate 86600 de ipoteci – de ce e asta important. Că astea sunt cam jumătate din tranzacțiile imobiliare. Restul sunt cu? Cu? Cash. Deci au crescut prețurile și pe ipotecă și pe cash.

Deci ai așa – 2.5 milioane case goale , 600,000 ipoteci, din 10 milioane de locuințe. Ai ipoteci pe 6% din locuințe, și ai 33% din ipoteci ne-executabile – prima casă. Ai 4% din ipoteci, în teorie vulnerabile.
Românii își permit să țină goale 25% din locuințe, de unde mă uit eu , ăsta e prețul picat. Dacă el e nesustenabil, nu mai crește. Dar nu poți forța 94% din proprietari să vândă , indiferent cu ce dobânzi sau lipsă de joburi. Dacă crezi că poți, vreau să înțeleg mecanismul – spune-mi și mie. Dezvoltatorii imobiliari care au imobile nevândute nu au nici măcar 5% din fondul locativ.


Există un singur element – din cele care deja se întâmplă – salut, Bolovan! – care poate face să scadă prețurile, nu chiar ca în 2008, dar să le scadă.
Să nu mai fie acceptabil să ții locuințe goale – anume să crească impozitele și cresc deja.
La ce valoare? Nu știu, câți bani are statul nevoie de la oameni, dar cât cresc acum nu va produce un crash. Că îi afectează și pe cei 75% care-și locuiesc imobilele, dacă cresc prea mult.
Când se atacă afirmația ”nu vând, îl țin că nu cere de mâncare” – abia atunci poți spera la ceva.

Treaba e așa, mulți dintre noi, noi ăștia care suntem pe dracu știe unde , dar și pensionari, avem case goale. Eu nu prea am , mă rog , am una la țară, nu contează pentru piața imobiliară. Ca să avem unde locui când ajungem în România. Dar sunt mulți și care locuiesc în România.
La părinții soției în bloc mai locuiesc 5 familii. Din 20. Așa că mergeți să vedeți cu ce preț puteți cumpăra apartamente în Roșiori. E deja sub prețul de construcție, că și asta se ignoră.
Prețurile de construcție au crescut cu minim 50% în ultimii 10 ani.

Pe scurt, în România, bula imobiliară de care vorbește Radu Georgescu, este dată de nevoia de economisire a românilor care au parcat bani în imobiliare din diferite poziții – cumpărători-investitori, dezvoltatori-investitori, cumpărători-locuitori și nu au niciun interes să vândă decât cu profit.
Până când nu-i strânge efectiv ceva de coaie, nu vând – și dacă vreți să mă credeți pe mine și pe agentul tău imobiliar Trâmbițașu, glumesc, așa și trebuie. Nu vinzi decât să iei ceva mai mare, sau dacă e succesiune, sau dacă e groasă rău.
Și nu e așa de groasă, că aici nu e US și UK, nu ai piața ÎNCĂ formată majoritar din ipoteci și nu ai nici măcar fenomenul de reverse-mortgage.
Nu mă înțelegeți greșit, dacă mâine e crash imobiliar nu o să-mi mușc degetele, vorba aia , sunt și eu ca toți apostolii – aștept că vreau să cumpăr, nu să vând, doamne ajută cu două mâini, pup și cruci.
Asta fiind și problema, că toți așteptăm crashul că vrem să cumpărăm, știi ce zic?
D-aia nu vine.
Cu oricine discut îmi spune că prețurile din București sunt umflate. Îi întreb care cred ei că e prețul corect pentru proprietățile lor și le cer să mi le vândă mie la prețul pe care îl consideră ei corect.
Aaaa, păi nu așa, că ei cred că prețul ăla e corect să cumpere, nu să vândă, mă înțelegi?
Ei nu vând decât cu profit și n-ai ce le face nici cu dat dracului.
Dar mai aștept, că dacă e să fie cum zice Georgescu, cine știe.
Care aveți efectiv nevoie de o casă, puteți să mai așteptați un 3-6 luni, să vedeți cum schimbă noile impozite piața și noul val de concedieri, că poate aveți bulan, măcar de data asta, dar nu așteptați pănă vi se lungesc ochii, că un an de chirie face 5% din valoatea cotețului. Noroc că e chiria mică!
Sau dacă dau rușii. Dacă vin rușii, atuncea da, probabil că o să aveți case ieftine și prorocierea lui Georgescu se va împlini – doamne ajută!

Motivele pentru care prețurile nu sunt ȘI mai mari, că la astea ar trebui să vă gândiți – anume , de ce bă, în România trebuie să muncești DOAR 4 ani pentru o locuință în proprietate personală, în timp ce în Germania plătești salariulpe 6.5 ani? Pentru că romulanii muncesc în Germania și că dobânzile sunt mari în România și în general nu vor terți să investească în România, că economia nu și deținerea privată masivă nu fac din România o piață bună pentru chirii. De aia. Că de abia ajungi la ROI = 5%. Și nu, nu e din cauză că salariile sunt mici, deseori asta e ce ține salariile mici, e că ai o mulțime de case goale și nu poate să ceară nimeni sume serioase pentru chirie, că brusc mai apar pe piață case din ălea goale.

Că știi, omul nu-și scoate apartamentul la închiriat pentru ROI sub 5% să-i fuți tu mobila , sau nici la 5%, dacă ROI-ul ăla e gen 350-400 de euro, după care să plătească CASS la chirie, hai muie, că stă mai bine gol.
Dar la 1000 de euro pe lună nu mai stă gol, dar nu ajunge la 1000, că e un sistem ținut în șah de numărul mare de dețineri private, adică n-ai 50% din locuitori care să aibă nevoie de chirie și casele deținute de societăți de investiții.